Jual rumah super bagus di Bandung suryalaya buahbatu

Langkah-langkah untuk Perijinan Perumahan

1. MEMASTIKAN TANAH SESUAI DENGAN RTRK.

Pastikan tanah yang akan dikelola sebagai perumahan berada pada jalur yang sesuai dengan Rencana Tata Ruang Kota ( RTRK) agar tidak kesulitan untuk ijin pemanfaatan tanahnya. Misal jika kita rencana lokasi perumahan yang akan dibangun berada pada areal persawahan, tidak selalu RTRK di tempat tersebut akan jadi daerah persawahan atau daerah peresapan (jalur hijau). Kita cek saja RTRK daerah tersebut nantinya untuk apa, untuk pemukiman, industri atau memang jalur hijau. Apabila ternyata daerah tersebut direncanakan sebagai pemukiman maka kita bisa lanjutkan untuk rencana mengembangkan perumahan. Pemilihan lokasi dapat juga dengan cara “mendompleng” lokasi yang memang sudah banyak perumahan. Hal ini lebih aman untuk investasi tanah tetapi pasti harga tanahnya jauh lebih mahal karena fasilitasnya sudah lebih mendukung dan memadai.

2. IZIN DPU DAN BAPPEDA

Lanjut ke langkah berikutnya, adalah mengurus perijinan pada Dinas Pekerjaan Umum (DPU) dan Badan Perencanaan Pembangunan Daerah (Bappeda). Pertama-tama kita mengurus ijin untuk Advice Planning, nama ijin ini di tiap tempat berbeda-beda tapi pada intinya adalah untuk kesesuaian antara Site Plan pengembangan perumahan dan tata ruang di daerah tersebut. Syarat yang wajib disiapkan antara lain proposal ijin pemanfaatan ruang, yang berisi segala sesuatu yang berkaitan dengan perencanaan lokasi tersebut, juga dilampiri sertifikat tanah, apabila tanah itu masih atas nama orang lain dilampiri surat kuasa bermeterai cukup untuk mengurus perijinan tersebut, dan tentunya gambar perencanaan lahan (Site Plan) sudah pasti harus ada. Produk dari ijin ini adalah gambar rekomendasi Advice Planning yang berisi garis besar aturan untuk pembangunan, misal garis pagar harus berapa meter dari jalan, garis muka bangunan harus berapa meter dari jalan dan masih banyak yang lainnya. Produk perijinan lainnya yang dihasilkan dari langkah ini adalah Ijin Prinsip atau Surat Keputusan yang disetujui oleh kepala daerah Bupati atau Walikota. Di sebagian daerah Ijin Prinsip ini hanya berlaku untuk lahan dengan luasan > 1 Ha, tapi ada juga daerah yang tidak memiliki batasan luasan untuk ijin ini, biasanya lebih dari 5 rumah sudah dianggap sebagai sebuah perumahan.

3. PENGECEKKAN SERTIPIKAT

Langkah ini dilakukan di Badan Pertanahan Negara (BPN), kalo dulu namanya Agraria. Pertama kita cek sertifikat apakah sudah sesuai dengan fisiknya, minta pada petugas untuk cek ulang patok pembatasnya apakah sudah sesuai dengan luasan yang ada pada sertifikat. Setelah itu sesuaikan sertifikat dengan syarat dan kebutuhan yang akan digunakan untuk pengembangan perumahan, misal apakah tanah itu harus digabung sertifikatnya karena sebelumnya terdiri dari sejumlah sertifikat hak milik. Pastikan status yang dipersyaratkan untuk lahan tersebut, harus Hak Guna Bangunan (HGB) yang berarti tanah tsb atas nama PT (perusahaan) atau mungkin boleh langsung dipecah kavling atas nama Pribadi. Seandainya memang diperbolehkan dipecah kavling atas nama Pribadi, hal tersebut sangat memudahkan pengurusan dan menghemat anggaran untuk retribusi pajak dan perijinan. Kalaupun memang harus berstatus HGB langkah awalnya adalah penurunan status dari SHM ke HGB tetapi masih atas nama Pribadi, kemudian dari HGB atas nama Pribadi diubah menjadi HGB atas nama PT/ Perusahaan. Perlu diperhatikan bahwa di tiap proses tersebut selalu muncul pajak dan retribusi perijinan. Namun proses tersebut mungkin tidak sama di setiap daerah, jadi sebelum mengajukan mohon ditanyakan pada BPN setempat untuk detail tiap prosesnya sampai proses selesai.
Masih di kantor BPN, setelah tetek bengek masalah proses legalitas sertifikat tadi, kita masih harus mencari Ijin Perubahan Penggunaan Tanah. Ini sebagai syarat nanti kita melangkah untuk pengajuan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB).

4. AMDAL

AMDAL = analisa mengenai dampak lingkungan. Kalau tidak salah AMDAL berlaku untuk luasan > 1 Ha, jika luasannya dibawah itu sebagai penggantinya cukup dengan ijin UKL/UPL ( upaya pengelolaan lingkungan hidup dan upaya pemanfaatan lingkungan hidup ). Proses ini awalnya kita diharuskan cek kadar air tanah pada lokasi. Setelah itu kita membuat proposal tentang plus minus dan dampak yang akan terjadi pada proyek yang akan kita kembangkan. Produk perijinan ini adalah surat rekomendasi dari kantor KLH yang nantinya dilampirkan juga sebagai pengajuan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB).

5. IZIN IMB

Kita masuk ke kantor Perijinan Terpadu atau kantor Perijinan Satu Atap atau apapun namanya untuk mengurus IMB. Bersamaan dengan pengajuan IMB, kita mengurus pengesahan Siteplan Perumahan yang istilah kerennya ZONING. Setelah itu langkah terakhirnya adalah IMB. Syarat pengajuan IMB ini adalah akumulasi dari perijinan-perijinan yang sudah kita bahas sebelumnya ditambah dengan :

1.Gambar kerja Rumah yang akan dibangun
2.Surat pernyataan Tetangga yang disyahkan tetangga kanan kiri depan belakang, RT/RW, Kelurahan, Kecamatan
3.Surat Pernyataan bertanggung jawab terhadap semua kegiatan yang dilakukan dan segala yang ditimbulkan.
4.Copy Status Tanah
5.Copy KTP penanggung jawab
6.Copy lunas PBB
Kalau semua syarat sudah dilampirkan kita tinggal menunggu hasilnya keluar dan membayar retribusi yang nilainya sesuai dengan luas tanah dan bangunannya.

Ini Cara nya Jadi Pengembang Properti tanpa modal

repost dari blog nya suhu Aryo Diponegoro ini

Contoh Kasus tanah kosong seluas 100m2 dengan harga 100jt atau 1juta/m2. Anda beli dengan modal materai alias bekerjasama dengan pemilik tanah. Jurus negosiasinya adalah jurus NAGA – Naikkan Harga. Anda beli tanahnya dengan harga 125juta, tapi bayarnya nanti setelah rumah laku atau 1 tahun lagi. Perjanjiannya diikat dalam perjanjian kerjasama.

Anda survey kompetisi harga. Kesimpulannya, kalau mau laku cepat dan profit, Anda musti jualan di harga 300 juta. Dan tipe yang laku keras di daerah tersebut adalah tipe 45. Maka buatlah denah rumah tipe 45 di atas tanah 100m2. Dan buatlah promosi tentang rumah Anda tersebut. Misal jual tipe 45/100 harga 295jt. (agar lebih kompetitif).

Sampai dengan step ini Anda musti keluar uang untuk membuat perjanjian (500ribu), membuat gambar (500ribu), membuat media promosi (3jt). Kemudian Anda musti keluar biaya lagi untuk Ijin Mendirikan Bangunan (1jt). Total 5 juta. (Variatif tergantung daerah mana).

Untuk membangun tentu Anda butuh uang? Taruhlah rumah yang Anda jual sudah laku. Konsumen membayar uang muka 30%. Berarti Anda akan menerima uang 90juta. (30% x 300jt). Anda mencari kontraktor untuk membangunkan tipe 45. Misal borongan kontraktor dengan nilai 2juta/m2 sehingga totalnya 90juta.

Uang muka biasanya bisa diangsur 3 kali atau 3 bulan. Kontraktor juga dikondisikan untuk dibayar sesuai penerimaan uang muka. Ini rumus back to back. Sehingga Anda pasti ada uang untuk membayar kontraktor. Betul?

Nah kekurangan 205 juta akan dibiayai oleh KPR dari bank. Saran saya 1 bulan sebelum rumah jadi, Anda mengumpulkan persyaratan KPR dari konsumen dan dari Anda. Proses KPR paling cepat 1 hari. Normalnya 3 hari. Bank akan mencairkan 90% karena 10%nya merupakan retensi. Berarti bank akan mencairkan 184,5jt dan menahan 20,5jt untuk sertifikat, imb, retensi bangunan sampai beberapa waktu.

Uang hasil KPR 184,5jt sebagian dibayarkan kepada pemilik tanah 125jt. Sehingga Anda mendapatkan bersih 59,5jt. Dan Anda masih memiliki tabungan yang ditahan di bank 20,5jt. Kalau profitnya Anda belikan rumah, artinya Anda beli rumah tanpa uang. Kalau profitnya Anda putar di bisnis, artinya Anda bisnis tanpa uang.

Ini baru 1 unit. Bagaimana dengan banyak unit? Semoga Anda bisa menemukan polanya.

Tanah dan Rumah FORSALE di BANDUNG - JAWA BARAT

Search This Blog

Pilih area...!

3 Jan 2013